Vos impôts fonciers 2009
Le Cabinet CHENEVARD & FERRAN vous propose ici une approche simple qui vous permet d'appréhender au mieux le calcul de votre impôt foncier, voire la rentabilité de votre investissement locatif.
Le principe à connaître
Les loyers que vous percevez dans le cadre d'un investissement locatif classique viennent s'ajouter à vos autres revenus et sont imposés en fonction de votre tranche marginale d'imposition (voir ci-après).
Il est donc primordial, avant de réaliser un investissement locatif de connaître les incidences fiscales qu'auront ces loyers perçus, appelés revenus fonciers, sur votre imposition.
La rentabilité locative brute (loyers annuels perçus / montant de l'investissement) devra impérativement tenir compte de l'impôt supplémentaire qui sera généré par ces revenus.
Selon le type de location, les revenus tirés de la location d'immeubles sont imposés dans différentes catégories :
- Les BIC / Bénéfices Industriels et commerciaux :
Les revenus tirés de la location d'immeubles loués meublés s'inscrivent dans cette catégorie de revenus. Si les recettes sont supérieures à 23 000€, l’imposition se fera dans le cadre du statut dit de Loueur Meublé Professionnel (LMP). Pour des recettes inférieures à 23 000€, l’imposition se fera dans le cadre du statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP).
- Les BA / Bénéfices Agricoles :
Les revenus tirés de la location d'immeubles inscrits à l'actif d'une exploitation agricole sont imposés dans la catégorie des BA.
- Les Revenus fonciers :
Ils sont la résultante des locations nues d'immeubles ruraux, urbains, bâtis ou non et perçus par le membre du foyer fiscal. Ce dernier peut être : propriétaire, copropriétaire, usufruitier ou propriétaire de parts de sociétés immobilières, SCI (à transparence fiscale), SCPI.
Les revenus à retenir pour déterminer le revenu foncier sont ceux qui ont été effectivement encaissés au cours de l'année d'imposition, quelle que soit la période à laquelle ils se rapportent (tenir compte des avances ou retards perçus au titre de l’année d’imposition).
Les revenus fonciers
Pour les revenus fonciers deux régimes d'imposition existent :
- le régime "micro-foncier"
- le régime normal dit de droit commun
1. Le régime du Micro-foncier :
Si les revenus bruts fonciers hors taxes d'un même foyer fiscal sont inférieurs à 15 000 euros par an, un abattement forfaitaire est applicable. Il est de 30 % à compter de l'imposition des revenus de 2006 . Aucunes autres déductions ne sont alors possibles.
Dans le cadre du régime du micro foncier, il n'est pas nécessaire d'établir une déclaration de revenus fonciers (2044), ceux-ci doivent être reportés sur l'imprimé 2042 et l'administration fiscale appliquera directement l'abattement forfaitaire de 30%.
Attention : ce régime peut se révéler désavantageux dans le cas où vos charges et les intérêts d'emprunt excèdent ces 30%, en particulier si vous faites de gros travaux qui sont déductibles.
Dans le cas des opérations de défiscalisation (de Robien, Borloo, Malraux…), les revenus fonciers seront obligatoirement imposés dans le cadre du régime normal.
Le passage au régime de droit commun se fait automatiquement lorsque les revenus fonciers bruts dépassent les 15 000€.
2. Le régime de droit Commun :
Il consiste à faire la différence entre les revenus bruts fonciers et les charges.
Les intérêts d'emprunts ne sont déductibles que dans la limite de vos revenus fonciers bruts. S'ils sont supérieurs, ils pourront être imputés sur les revenus fonciers des 10 années suivantes mais ne permettent pas de constituer un déficit foncier.
Les dépenses incombant normalement au locataire et acquittées par vous (propriétaire) ne sont plus déductibles, mais en contrepartie, leur remboursement par le locataire n'est plus imposable.
Important : un abattement forfaitaire de 14 % était appliqué sur les revenus bruts fonciers avant déduction de toutes les autres charges, mais il a été supprimé dans le cadre de la loi ENL de juillet 2006 (engagement national pour le logement). Cet abattement est remplacé par la déductibilité de certains frais d'assurance et de gestion (frais de procédures, de déplacement, de correspondance ou de téléphone payés par le propriétaire qui gèrent lui-même son ou ses biens ou encore les commissions que vous versez aux agences de location).
Le tableau ci-après vous donne un idée précises des charges qui sont déductibles :
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Revenu brut foncier |
Charges déductibles pour leur montant réel |
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Loyers et fermages Recettes exceptionnelles
Subventions / indemnités : - indemnités d'assurance, - subventions de l'ANAH (aides à l'amélioration de l'habitat ancien) |
Intérêts du crédit immobilier contracté pour : - l'acquisition, la construction, la réparation et l'amélioration
Frais et charges - frais de gérance et de rémunération des gardiens et concierges, - dépenses d'entretien, de réparation, d'amélioration - taxes foncières et taxes locales annexes - primes d'assurance loyers impayés - ensemble des primes d'assurance - frais de procédure et de rémunération - frais de gestion - frais de location |
3. Changement de régime :
Il est possible de changer de régime sans conditions mais votre choix sera irrévocable pendant 3 ans et concernera la totalité de vos revenus et non pas un bien précis sur lequel vous avez effectué des travaux. Avant de passer au régime réel, vérifiez bien que le montant de vos charges déductibles est supérieur à l'abattement de 30% pendant 3 ans. Après ces trois années le régime de droit commun est reconduit tacitement mais vous pourrez repasser au régime du micro-foncier sur simple demande au fisc.
Exemple :
Vous changez de régime pour vos revenus 2007 déclarés en 2008 ; vous devrez également faire une déclaration annexe (2044) pour vos revenus fonciers de 2008 et 2009. Si pour vos revenus fonciers de l'année 2010 vous préférez repasser sur du micro-foncier, vous devrez en avertir la direction générale des impôts avant de remplir votre déclaration en 2011.
4. Le calcul de l'impôt Foncier :
Après avoir déduit l'ensemble des charges du revenu foncier brut, on obtient un bénéfice foncier ou revenu foncier net. Celui-ci se rajoute au revenu global et donc directement sur la tranche marginale d'imposition.
Exemple :
Monsieur FERCHE, célibataire, a un revenu global de 30 000€ et se trouve sur la Tranche Marginale d’Imposition (TMI) à 30%. Si M. FERCHE rajoute un revenu net foncier de 5 000€, il dispose d’un revenu global de 35 000€ qui sera toujours imposé sur la TMI à 30%.
Tranches Marginales d'Imposition
- Jusqu'à 5.515 = 0%
- De 5.515 à 11.000 = 5,5%
- De 11.000 à 24.432 = 14%
- De 24.432 à 65.500 = 30%
- Au delà de 65.500 = 40%
Ses revenus fonciers seront donc imposés à 30% soit un impôt supplémentaire de 5000 x 30% (0.3) = 1 500€ uniquement au titre des bénéfices fonciers.
Ne pas oublier d’intégrer les prélèvements sociaux :
Ils sont composés de :
- la CSG (Contribution sociale Généralisée) à un taux de 8,2%
- la CRDS (Contribution au Remboursement de la Dette Sociale) qui a un taux de 0.5%
- le prélèvement social 2% ainsi que sa contribution additionnelle de 0.3%.
On arrive donc à un taux de 11% qui s'applique sur les revenus fonciers nets. Dans la cas où la situation foncière est déficitaire il n'y a pas de prélèvements sociaux à payer.
Reprenons le cas de Monsieur FERCHE :
Son revenu foncier net étant de 5000€, il lui faudra aussi rajouter 550€ au titre des prélèvements sociaux.
Au total, M. FERCHE avec une TMI à 30% paiera donc 2050€ en sus de son impôt sur le revenu : 1500€ d'impôts fonciers calculés sur l'IR + 550€ de CSG/CRDS = 2050€
5. La CRL/ Contribution sur les revenus locatifs :
Cet impôt a disparu à compter de la déclaration des revenus 2006.
6 . Déficit Foncier :
Il résulte des dépenses déductibles des revenus fonciers autres que les intérêts du crédit et s'imputent sur le revenu global dans la limite de 10 700€ par an.
La fraction de déficit supérieur aux 10 700€, ainsi que le surplus d'intérêts du crédit seront imputables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Exemple :
| Revenus fonciers bruts : | 16 000€ |
| Charges : | - 50 000€ |
| Intérêts du crédit immobilier : | - 20 000€ |
| ------------- | |
| Déficit Foncier : | - 50 000€ |
| Surplus d'intérêts : | - 4 000€ |
Les intérêts du crédit immobilier s'imputent prioritairement sur les revenus fonciers, le déficit foncier provient donc à hauteur de 4000€ des intérêts d'emprunts et pour le reste des autres charges.
Si le revenu global est de 80 000€, le déficit foncier imputable étant de 10 700€ on aura un excédent de déficit foncier de 39 300€ auquel s'ajoutent les 4000€ (fraction relative aux intérêts d'emprunts) qui seront déductibles sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Pour toutes informations, nous vous incitons à consulter le site suivant :
N'hésitez pas évidemment à consulter notre cabinet pour une étude concrète de votre cas personnel :
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