NOS EXPERTISES IMMOBILIERES

Plusieurs raisons peuvent vous inciter à expertiser la valeur de votre immeuble :

• Achat ;
• Vente ;
• Liquidation de communauté ;
• Succession ;
• Donation ;
• Partage ;
• Apport en société ;
• Revalorisation de loyer ;
• Impôt sur la Fortune ;
• Expropriation ;
• Emprunts ;
• Financements ;
• Actes de gestion (connaître la valeur de son patrimoine, modifier votre contrat d'assurance, déterminer la valeur locative...) ;
• Vérifier le paiement des impôts notamment la taxe foncière sur les propriétés bâties ;
• Ou encore toute autre raison répondant à un besoin d'information ponctuel.

Ce service permet de fournir aux particuliers et aux professionnels un véritable outil de décision.

• Immobilier d’entreprise et commercial
  • bureaux,
  • usines,
  • locaux d’activités, 
  • commerces : boutiques, galeries marchandes, centres commerciaux, supermarchés, hypermarchés,
  • terrains.
• Immobilier d’habitation ou mixte
  • maisons,
  • appartements,
  • hâteaux, grandes propriétés,
  • hôtels particuliers,
  • immeubles de rapports,
  • lotissements,
  • terrains à bâtir.
• Immobilier spécialisé
  • Hôtellerie : hôtels, campings, résidences de tourisme,
  • Santé : cliniques, maisons médicalisées, centres de rééducation, hôpitaux, maisons de retraite.

Patrick Chenevard et Claude Ferran sont experts évaluateurs agréés par le Syndicat National de professions Immobilières (SNPI), signataire de La Charte de l'Expertise Immobilière en Evaluation Immobilière. Les méthodes d’expertises utilisées sont conformes aux normes européennes d’expertise immobilières approuvées par TEGoVA (The European Group of Valuer's Associations).

Le Cabinet Chenevard Ferran Immobilier Consultants s’engage donc sur le respect de la parfaite confidentialité des dossiers, comme dans celui des règles de déontologie et d’éthique les plus strictes.

Conformément à la loi Hoguet du 2 janvier 1970, le Cabinet Chenevard & Ferran Immobilier Consultants est assuré en responsabilité civile professionnelle pour ses domaines de compétences et en garantie financière à hauteur de 110 000 euros auprès de QBE France pour ses activités de transaction et d’administration de biens.

• - La méthode par comparaison ;
• - La méthode par le rendement ;
• - La méthode par reconstruction ;
• - La méthode par indexation.

1. La méthode par comparaison.

Cette méthode, simple au premier abord, consiste à apprécier la valeur vénale du bien à l’aide d'éléments de comparaison constitués par des ventes portant sur des immeubles similaires. Il s’agit d’une méthode traditionnelle qui se base entre autres sur l’examen des éléments suivants :

• les droits de propriété : pleine propriété, location…
• les conditions du marché : il s’agit de prendre en considération la date de l'évaluation du bien et de tenir compte des ventes ayant été réalisées dans le même secteur et bénéficiant de critères identiques ou tout du moins sensiblement identiques ;
• l'environnement : la localisation, les accès, l'éventuel vis à vis, l'accessibilité, la proximités des services, l'exposition, les facilités de stationnement ;
• l’âge du bâtiment et l’état d’entretien de l'ensemble (gros oeuvre notamment), prestations intérieures et extérieures, qualité architecturale, beauté, qualité des matériaux, équilibre de l'ensemble ;
• l'adaptation à sa destination :niveau de confort interne, existence de nuisances externes
• les raccordements au réseau public et les commodités ;
• la surface du bien et sa distribution intérieure (un appartement avec trois chambres et un séjour diffère d'un appartement de deux chambres avec salon et séjour, etc...) ;
• l'estimation des travaux éventuels de remise à niveau ;
• la surface du terrain ;
• l'utilisation actuelle et l'utilisation potentielle ;

2. La méthode par le rendement.

Cette méthode consiste à retenir le revenu procuré par l’immeuble et à le capitaliser à un taux choisi.

D’après la Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière, le revenu net se définit comme « le loyer annuel et les éventuels autres revenus générés par l’immeuble desquels on soustrait l’ensemble des frais annuels supportés par le propriétaire et découlant de la nature intrinsèque de l’immeuble, mais indépendants de la personnalité du propriétaire. »

C’est souvent le revenu brut que l’on utilise en matière d’habitation; il s’agit alors du montant du loyer tel qu’il est mentionné sur la quittance du locataire ou estimé, diminué des charges qu’il y a à payer.

Dans cette perspective, la valeur vénale est obtenue en appliquant la formule suivante :

Valeur vénale du bien droits inclus = Revenu brut / Taux de rendement

3. La méthode par reconstruction.

Comme son nom l’indique, cette méthode est basée sur le principe d’estimation du bien en fonction de son coût de reconstuction à l’identique.

Ce coût, qui englobe le terrain d’assiette, le bâti et les équipements, peut être calculé de deux manières différentes :

• Le coût de reconstitution à l’identique : il s’agit de la valeur vénale du terrain augmentée du prix de reconstruction des bâtiments et des équipements (de façon similaire au bien à estimer), des frais accessoires et de la TVA non récupérable.
• Le coût de reconstitution à l’équivalent : il s’agit de la valeur vénale du terrain augmentée du prix de reconstruction du bâti à l’équivalent. Dans cette perspective, on considère le coût nécessaire pour reconstruire le bâtiment aux normes en vigueur actuellement, et non plus celles applicables lors de la construction effective du bien. La valeur vénale de l’immeuble est alors augmentée des frais et droits d’acquisition mais aussi du prix des travaux d’adaptation aux standards actuels. Cette méthode s’applique donc à des immeubles courants et classiques pour lesquels il est possible de trouver des équivalents à proximité.

Nous utilisons cette méthode avec parcimonie. En effet, autant elle convient bien pour l’estimation de maisons individuelles ou de certains locaux d’activité, autant elle ne peut s’appliquer à des immeubles anciens possédant un caractère historique ou particulier (de type Haussmanien, hôtel particulier par exemple).

4. La méthode par indexation

La valeur d'achat d'origine est indexée en fonction de l'évolution des prix des biens immobiliers semblables.

En pratique, le Cabinet Chenevard & Ferran Immobilier Consultants utilise simultanément l'ensemble de ces méthodes afin d'en recouper les résultats.

Mais il n'est pas possible d'évaluer correctement un bien immobilier sans tenir compte :

• des données physiques dont nous avons parlées plus haut ;
• des données juridiques (PLU, Préemption, destination de l'immeuble...) ;
• et des données économiques : importance du marché, évolution,conjoncture économique générale,conjoncture spécifique à l'immobilier, conjoncture locale, etc.

Toute expertise nécessite au préalable une lettre de mission signée des deux parties prenantes exposant l'ensemble des modalités du travail d'expertise souhaité et les honoraires à régler en fin de mission.

Les honoraires sont définis en fonction de la mission : N'hésitez pas à faire appel à notre expert pour de plus amples informations.

Contacts :

Patrick CHENEVARD : Toulon Centre et Ouest, Var Nord et Ouest - 06 22 75 35 34

Claude FERRAN : Toulon Centre et Est, Var Nord et Est - 06 98 94 24 24