VIAGERS

1. PRINCIPE

Le vendeur cesse à compter du jour de la signature de la vente d'avoir la jouissance du bien. Il ne reçoit plus de charges ni de travaux d'immeuble, il ne paye plus l'impôt foncier (sauf l'année de la vente au prorata temporis) ni la taxe d'habitation (sauf la première année).
Dans la grande majorité des cas ce sont des biens qui étaient loués. Ce genre de vente permet un abattement fiscal important, beaucoup plus intéressant qu'un revenu locatif. De plus on évite les impayés, les recherches de locataires, les travaux de remise en état de l'appartement. Le désir du vendeur est avant tout la tranquillité.

 

2. GARANTIE DU PAIEMENT

La garantie du paiement de la rente est la même que pour le viager occupé, une hypothèque de premier rang avec privilège de vendeur et action résolutoire . C'est le dernier lien qui reste entre le vendeur et son bien. En cas d'acquéreur défaillant le crédit rentier récupère sa propriété en conservant comptant et arrérages.

 

3. INFOS

Le prix de vente est bien supérieur à celui du viager occupé 25 à 50% selon l'âge du vendeur. L'acquéreur pouvant habiter ou louer le bien, il n'y a pas lieu de faire un abattement d'occupation.
La clause d'indexation est obligatoire en France, elle est la même que pour le viager occupé.

 

Source : Legasse Viager

 

1. INFORMATIONS GENERALES

Le mot viager tire son origine de "viaje" qui signifie en vieux français "temps de vie". Le contrat de rente viagère figure, comme le contrat d'assurances, le jeu et le pari dans la catégorie des contrats dits "aléatoire" (article 1964 du code civil).

La vente immobilière doit résulter d'un acte notarié.

Aujourd'hui 20% de la population française à plus de 60 ans. Dans vingt ans, ce sera 25%. La vente en viager permet d'améliorer de façon significative la retraite, alors que nos régimes de retraite connaissent leurs limites .De plus la vente en viager permet de rester chez soi, sans changer ses habitudes de vie.

Il est possible de proposer un bien en viager occupé à tout âge (légalement), mais dans la pratique un minimum de 70 ans pour les hommes et de 75 ans pour les femmes est nécessaire pour trouver un acquéreur dans de bonnes conditions sauf cas particuliers (limitation de l'occupation ou du paiement des rentes dans le temps, emplacement exceptionnel).

Le vendeur dispose d'un droit d'usage et d'habitation exclusivement personnel sa vie durant ou pendant une durée déterminée. Il continue à payer la taxe d'habitation, les charges locatives et une partie de l'impôt foncier tant qu'il occupe les lieux. Le crédit rentier ne peut céder ni louer son droit à quiconque (Article 631 du code civil).

La réserve d'usufruit (réglementée par les articles 578 et suivants du code civil) est le droit de jouir d'une chose dont un autre est propriétaire. Dans ce cas le crédit rentier peut louer le bien, mais cette réserve est de plus en plus rare car les acquéreurs ne veulent pas prendre le risque de se trouver avec un locataire dans leur propriété . Dans tout les cas l'occupant doit d'après la loi jouir de son bien en " bon père de famille ", Il ne peut modifier la destination de l'immeuble, il doit répondre de toute négligence, dénoncer toute usurpation ou dégradation au propriétaire.

Le crédit rentier peut à n'importe quel moment renoncer à ce droit et laisser la jouissance du bien à son acquéreur, en contre partie la rente est majoré selon un barème dégressif dans le temps.

Il existe également des contrats limitant la durée de paiement à un nombre d'année déterminée le jour de la signature de la vente, c'est ce que l'on appelle une rente certaine, dans ce cas la rente est payable jusqu'au terme du contrat. Dans ce cas le vendeur doit prévoir la cessation du paiement de la rente sans que cela n'ait de conséquence néfaste sur son train de vie.

Il est possible de vendre en viager sur la "tête" d'un tiers qui n'a aucun droit de jouir du bien (très rare) article 1971 du code Civil.

Le crédit rentier n'a plus à sa charge :

• L'impôt foncier (sauf une petite partie qui est la taxe des ordures ménagères) ;
• Les honoraires du syndic ;
• L'assurance de l'immeuble ;
• Les gros travaux (ravalement, toiture, cage d'escalier, moteur de l'ascenseur) ainsi que tout ce qui peu être voté en assemblée des copropriétaires.

2. REGIME FISCAL ET FRAIS DE LA VENTE

Avantages fiscaux sur les rentes : article 158-6 du code général des impôts):

• abattement de 60% avant 69 ans (vous déclarez 40% de la rente annuelle) ;
• abattement de 70% à partir de 69 ans (vous déclarez 30%) ;
• abattement de 100% pour les rentes certaines assimilable à un crédit. Vous ne déclarez rien quel que soit votre âge.

La totalité des droits d'enregistrement, des frais de notaire, de l'inscription hypothécaire est payable par l'acquéreur.

Les honoraires de l'agence sont à la charge de l'acquéreur ou du vendeur selon l'usage.

Exonération de droit de succession entre époux ou héritiers en ligne directe sur la rente, celle ci est réversible en totalité au dernier survivant à titre gratuit. (Article 793 1-5 du code Général des impôts).

 

3. PLUS VALUE

La plus value, dans ce domaine, est la même que dans toute vente immobilière classique.

 

4. REVALORISATION DE LA VENTE

La rente est indexée chaque année à la date anniversaire du contrat .Le choix de l'indice est libre mais les notaires et les professionnels préconisent souvent l'indice IRL ou encore l'indice du coût de la construction. En cas de disparition un indice de substitution est toujours prévu.

 

5. GARANTIE DU PAIEMENT DES RENTES

Une hypothèque de premier rang est prise par le notaire le jour de la signature de la vente celle ci est assortie du privilège de vendeur avec clause résolutoire, qui permet en cas de non paiement de la rente la résiliation du contrat de vente et la conservation du comptant et des arrérages déjà perçus. Garantie très dissuasive. En cas de problème le propriétaire peut à tout moment céder son viager .Cette hypothèque enlève à l'acquéreur la possibilité de recourir à un crédit bancaire pour financer le " bouquet ", puisque le banquier demande toujours une hypothèque de premier rang ;or, celle ci est réservée au crédit rentier pour garantir sa rente.

Le calcul du prix de la rente est fixé librement entre les parties (article 1976 du code civil) et dépend :

• de la valeur du bien libre ;
• de l'âge du ou des vendeurs, de son sexe (de son espérance de vie) ;
• du montant du bouquet éventuel c'est à dire de la partie du prix non convertie en rente.

Les taux sont libres (article 1976 du code civil)

 

6. LE VERSEMENT COMPTANT D'UNE PARTIE DU PRIX

N'est pas obligatoire. Si le crédit rentier veut percevoir immédiatement une partie du prix, comme c'est souvent le cas dans la pratique il est possible de prévoir le versement d'une somme appelée " bouquet ".Cette somme ne devra pas en règle général dépasser 30% de la valeur occupée. Toutefois il est possible d'obtenir dans certains cas la totalité du prix payable au comptant.

 

7. VENTE OCCUPEE SANS RENTE

Dans ce genre de contrat l'occupant touche un capital représentant la totalité dp la valeur occupée fiscale .Comme dans un viager il ne règle plus que ses charges locatives et la taxe d'habitation.

 

8. CERTIFICAT DE VIE

Article 1983 du code civil : " Le propriétaire d'une rente viagère n'en peut demander les arrérages qu'en justifiant de son existence ou de celle de la personne sur la tête de laquelle elle a été constituée ". Pour éviter les formalités il peut être stipulé dans le contrat que le crédit rentier n'aura pas à fournir de certificat de vie tant qu'il percevra ses arrérages de rente sur simple quittance.

 

9. NULLITE DU CONTRAT

Article 1974 : "tout contrat de rente viagère créée sur la tête d'une personne qui était morte au jour du contrat ne produit aucun effet".
Article 1975 : "Il en est de même du contrat par lequel la rente a été créée sur la tête d'une personne atteinte de la maladie dont elle est décédée dans les vingt jours de la date du contrat". Ce qui exclue toute autre forme de décès (accident, suicide, autre maladie).

 

10. VENDRE A UN HERITIER OU A UN PROCHE

Rien n'interdit à des parents de vendre leurs biens à l'ensemble de leurs enfants ou à certains d'entre eux seulement. Si les parents vendent un immeuble en viager à l'un de leurs enfants, les autres pourront s'ils n'ont pas donné leur accord à l'acte, demander que cette vente soit considérée comme une donation (article 918 du code civil) qui s'imputera d'abord sur la quotité disponible. Si la valeur du bien est supérieure à la quotité disponible, le surplus devra être rapporté à la succession .De surcroît si les rentes ne sont pas effectivement versées ou si le débit rentier n'est pas financièrement en mesure de les payer, l'administration fiscale veille . Nous conseillons d'éviter de vendre à des familiers ou à des proches car en cas de problème financier il est plus difficile de faire jouer la clause résolutoire.

 

Source : Legasse Viager

 

Comme son nom l'indique, le viager libre concerne la vente d'un bien sans occupant.

En effet, le vendeur cesse à compter du jour de la signature de la vente d'avoir la jouissance du bien. Il ne reçoit plus de charges ni de travaux d'immeuble, il ne paye plus l'impôt foncier (sauf l'année de la vente au prorata temporis) ni la taxe d'habitation (sauf la première année).

A l'inster du viager occupé, la valeur du bien doit être correctement appréciée et correspondre à la valeur vénale du bien, c'est à dire : au prix qui serait obtenu par le jeu de l'offre et de la demande dans un marché réel, abstraction faite de toute valeur de convenance.

Voir notre rubrique "Evaluations"

 

Exemple de calcul de la rente viagère d'un viager libre

Postulat :

• Vendeur âgé de 80 ans ;
• Espérance de vie : 8 ans ;
• Valeur vénale du bien estimée à 300 000 € ;
• Bouquet souhaité : 50 000 €
• Coefficient diviseur fiscal : 6.723

Résultat :

Nous retirons de la valeur vénale du bien le montant du bouquet : 300 000 - 50 000

La base de calcul de la rente viagère est donc de : 250 000 €

Compte tenu du coefficient diviseur fiscal la rentre viagère mensuelle sera de : 250 000 / 6.723 / 12 = 3 098.81 €

La rente sera bien sûr réévaluée chaque année en fonction d'un indice de référence choisi (IRL, Coût de la construction, Prix à la consommation...).

Ce calcul est simplement informatif.

Un viager réussi est, au delà du prix, lorsque un juste équilibre a été trouvé entre les attentes du vendeur et celles de l'acquéreur.

 

Comme nous l'avons précédemment précisé dans la rubrique traitant du viager en général, la valeur du bien doit être correctement appréciée et correspondre à la valeur vénale du bien, c'est à dire : au prix qui serait obtenu par le jeu de l'offre et de la demande dans un marché réel, abstraction faite de toute valeur de convenance.

Voir notre rubrique "Evaluations"

 

Exemple de calcul de la rente viagère d'un viager occupé

Postulat

• Vendeur âgé de 80 ans ;
• Espérance de vie : 8 ans ;
• Valeur vénale du bien estimée à 300 000 € ;
• Valeur locative du bien estimée à 1 000 € par mois ;
• Bouquet souhaité : 50 000 € ;
• Coefficient diviseur fiscal : 6.723 ;

Résultat

Nous retirons de la valeur vénale du bien le montant du bouquet et la valeur théorique d'occupation du bien soit :

• 300 000 - 50 000 - (8 x 12 x 1000 = 96 000)

La base de calcul de la rente viagère est donc de : 154 000 €

Compte tenu du coefficient diviseur fiscal la rentre viagère mensuelle sera de : 154 000 / 6.723 / 12 = 1 908.87 €

La rente sera bien sûr réévaluée chaque année en fonction d'un indice de référence choisi (IRL, Coût de la construction, Prix à la consommation...).

Ce calcul est simplement informatif.

Un viager réussi est, au delà du prix, lorsque un juste équilibre a été trouvé entre les attentes du vendeur et celles de l'acquéreur.

 

Le viager consiste à vendre un bien dont la valeur sera payée au fur et à mesure par une rente viagère mensuelle ou trimestrielle versée jusqu'au décès du vendeur.

Mais si l'espérance de vie théorique d'une personne de 75 ans est, en moyenne, de 13 ans, en pratique, elle peut être du double. Car les personnes qui vendent en viager sont en bonne santé et elles vivent, généralement, plus longtemps que la moyenne statistique générale ! Les acheteurs sont alors obligés de supporter le paiement des rentes pendant de longues années. Résultat : si les vendeurs en viager sont nombreux, les acquéreurs, eux, se font tirer l'oreille.

 

Hervé Lapous propose une vente en viager dans laquelle la durée de versement est limitée dans le temps. Il en résulte pour l'acheteur un certain confort, puisqu'il ne s'expose plus au risque de payer pendant des décennies une rente : il connaît le coût financier de son viager. Quant au vendeur, percevoir une rente pendant une durée limitée lui offre l'avantage de recevoir un montant plus important au départ.

 

La vente à terme, telle que la réalise Hervé Lapous (voir site ci-après), consiste à déterminer un nombre de mensualités limitées dans le temps, perçues par le vendeur, mais supérieures au montant d'un rente viagère qu'il aurait reçue s'il avait choisi de vendre en viager. Le vendeur bénéficie en général d'un droit d'usage et d'habitation à vie. S'il décède avant le terme des paiements, ses héritiers reçoivent la mensualité jusqu'à l'échéance prévue.

A la différence de la rente viagère qui est imposée, les mensualités d'une vente à terme ne le sont pas, celles-ci n'étant pas considérées par l'administration fiscale comme des revenus fonciers. Le montant des mensualités est indexé sur l'indice du coût de la construction.

Les garanties sont les mêmes que pour le viager : une hypothèque de premier rang assortie d'un privilège de vendeur et d'une action résolutoire, ce qui permet en cas de non paiement de la mensualité par l'acheteur, d'annuler la vente et de permettre au vendeur de récupérer la pleine propriété de son bien.

Le contrat doit, de la même façon, comporter une clause d'augmentation de la mensualité en cas de libération des lieux par le vendeur avant le terme des paiements prévu au contrat.

Ce genre d'acquisition est appelé à se développer « du fait des prix exorbitants de l'immobilier qui limite de plus en plus l'accession à l'immobilier, au titre de placement et de produit financier comme c'était le cas il y a trente ans », plaide Hervé Lapous.

 

Une certitude pour l'acquéreur

Pour l'acheteur, son acquisition ne présente aucun aléa financier. Il connaît dès l'acquisition son prix de revient.

De plus, en général, les vendeurs ont de 70 à 80 ans maximum, ce qui permet de diluer dans le temps la valeur de l'acquisition du bien, et rend, de ce fait, l'acquisition très attractive contrairement au viager où les rentiers sont en général plus âgés et le coût d'acquisition bien plus élevé.

 

Cette formule peut permettre aux acquéreurs de se constituer à moindre coût un patrimoine immobilier familial, sans impôt, sans souci de gestion et elle peut de surcroît favoriser la transmission de patrimoine au travers de SCI en évitant les droits de succession ou en les diminuant considérablement selon l'importance de leurs acquisitions », affirme Hervé Lapous, pour qui « l'achat en viager ou en vente à terme est un placement financier. L'acheteur doit avoir un profil d'investisseur et non d'utilisateur. Cette démarche doit le conduire à s'intéresser à des biens situés dans des quartiers qui ne sont pas forcément ceux dans lesquels il habiterait. De même, peuvent être intéressants des biens situés dans des quartiers populaires appelés dans l'avenir à de très fortes plus-values, contrairement aux quartiers de la capitale, déjà très chers".

 

Source : La rédaction web des "Echos" (22 juin 2005) www.viagers-lapous.com